img
i
회원가입시 광고가 제거 됩니다
형식적경매 증여 가등기 입니다 현재 소송중이며 형식적경매로 판결이 날 것 같습니다.문제는 공유자인 피고의 지분에
현재 소송중이며 형식적경매로 판결이 날 것 같습니다.문제는 공유자인 피고의 지분에 증여예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기가 설정되어 있다는 점입니다.추후 경매가 진행되고 낙찰이 이루어지면 소유권이전청구 가등기는 낙찰자에게 그대로 이전된다고 알고있습니다.이 경우 경매대금 배당 시 피고는 자신의 지분비율에 따라 배당을 받게 되고, 동시에 가등기권자는 나중에 낙찰자에게 소유권을 주장할 수 있는 상황이 발생할 것으로 인지하고있습니다.1. 낙찰대금 배당 시 피고가 소유한 지분비율대로 배당을 받고, 이후 가등기권자가 낙찰자에게 소유권을 주장하는 것이 가능한 구조인가요?2. 증여 가등기도 타 소유권이전청구 가등기와 같은 효력이 있나요? 3. 어떤식으로 대응하는게 좋을까요?조언 부탁드립니다.
안녕하세요 네이버정식등록업체 지식iN 소액결제, 콘텐츠이용료(정보이용료), 상품권 등
업계 1위 상담사 노아페이 답변 드리겠습니다.
문의하신 사항에 대해 부동산 가등기 및 형식적 경매 관련 법리와 판례, 실무 관점을 종합하여 답변드립니다.
1. 낙찰대금 배당시 피고 지분에 따른 배당과 가등기권자의 소유권 주장 가능 여부
경매절차에서 소유권이전청구권 가등기는 ‘청구권 보전’의 가등기로서 본등기 전까지 실체적 권리를 발생시키지는 않습니다(부동산등기법, 판례).
경매낙찰 시 등기부상 소유자는 낙찰자에게 이전되고, 가등기는 낙찰자에게 그대로 승계됩니다. 즉, 가등기권리가 낙찰자에게 이전되어 앞으로 본등기를 청구할 수 있는 상태가 됩니다.
배당 절차에서는 피고 소유 지분 비율에 따른 배당이 이루어지고, 가등기권자는 낙찰자가 된 새로운 소유자에게 소유권이전을 청구할 수 있습니다.
따라서 피고는 자신의 지분에 따른 배당을 받고, 가등기권자는 이후 낙찰자에게 본등기 절차를 통해 소유권을 주장할 수 있는 구조가 맞습니다.
2. 증여예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기의 효력
가등기는 크게 ‘청구권보전 가등기’와 ‘담보가등기’로 구분됩니다. ‘매매예약’이나 ‘증여예약’ 같은 소유권 이전청구권을 보전하는 가등기는 실체적 권리와 구분됩니다.
증여예약에 따른 가등기도 매매예약 가등기와 마찬가지로 청구권 보전의 가등기이며, 효력은 본등기 시점에 발생합니다.
담보가등기와는 달리 가등기만으로는 실체법상의 권리가 생기지 않고, 단지 순위 보전만 하므로 경매에 있어서도 선순위 권리가 됩니다.
따라서 증여예약에 따른 소유권이전청구권 가등기는 일반 소유권이전청구권 가등기와 동일하게 청구권 보전의 효력을 가집니다.
3. 대응 방안 및 주의사항
경매 진행 중인 경우 가등기권리자에게 통지해야 하며, 가등기권자와 협의하여 본등기 이행, 배당 계획 조정 또는 청산금 관리 등의 절차를 준비할 필요가 있습니다.
경매 낙찰자가 가등기권리를 인수하더라도 가등기권자는 본등기를 청구할 권리가 계속 유지되므로, 경매대금 배당절차에서 배당 우선순위 등을 꼼꼼히 파악해야 합니다.
특히 ‘형식적 경매’ 방식일 경우, 경매개시결정 이전에 가등기가 설정된 경우 그 권리 보호에 유의해야 합니다.
경우에 따라 가등기권자로부터 가등기권을 해지하거나 본등기를 조기 실행할 수 있도록 협의하거나 소송 등을 고려할 수 있습니다.
법률대리인, 등기전문가와 협력하여 등기부 확인, 청산금 산정, 권리분석을 철저히 하는 것이 중요합니다.
경매시 가등기가 담보가등기인지, 단순 청구권보전 가등기인지를 정확히 파악하여 낙찰자 권리 보호를 해야 합니다.
정리표
질문 답변 요약
1. 배당 시 지분 비율 배당과 가등기권자 소유권 주장 가능여부 피고 지분별 배당 후, 가등기 권리는 낙찰자에게 승계되어 추후 본등기 청구 가능
2. 증여예약 가등기의 법적 효력 매매예약과 동등한 ‘청구권 보전’ 가등기이며, 본등기 시 실체권리 발생
3. 대응 방안 경매절차 내 가등기권자 권리 보호, 낙찰자 권리 분석, 법률전문가 상담 필수
부동산 경매 및 가등기 관련 사항은 권리 분석이 복잡하고, 용어와 법리 해석에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 전문 변호사·법무사 상담을 받아 해당 사건 구체적 상황에 맞게 대응하는 것을 권고드립니다.
질문